为规范新建住宅物业质量保修金的管理，保障新建物业在保修期内的正常使用和维修，维护业主的合法权益，根据《江西省物业管理条例》、《房屋建设工程质量保修办法》等有关规定，结合我县实际，制定本管理办法。

第一条　本管理办法适用于本县行政区域内新建住宅物业质量保修金（以下简称保修金）的交存、使用、退还、监督。保修金实行“专款专存、专款专户、专款专用、行政监管”的原则。

第二条　本管理办法所称的保修金是指建设单位按照规定比例向房地产主管部门交存，作为建设单位履行保修义务的保证金。

第三条　县房地产管理局负责本辖区内新建住宅物业保修金的交存、使用、退还、监督管理工作。

第四条　新建竣工的住宅物业、住宅内的非住宅物业和与单幢住宅物业结构相连的非住宅物业及其移交的物业管理用房和社区用房等，建设单位均应当按照本办法的规定交存保修金。

第五条　建设单位按照物业建筑安装总造价的2%的比例一次性向县房地产管理局设立的保修金专门账户交存保修金。

第六条  县房地产管理局应当根据我县实际情况，定期公布每平方米建筑面积建筑安装造价标准。

第七条  建设单位应在房屋综合验收时，向县房地产管理局申请开具《住宅物业质量保修金交存通知书》，向指定开设的专门账户交存物业质量保修金；县房地产管理局在确认保修金到达专户后，向建设单位开具《住宅物业质量保修金交款凭证》。

建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供《住宅物业质量保修金交款凭证》。

第八条　建设单位交存的保修金，自存入以物业项目为单位的专户之日起，按中国人民银行同期银行活期存款利率计息。

第九条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期限自物业合法交付业主使用之日起开始计算。

第十条　因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。

第十一条　在法定的物业保修期和保修范围内，物业出现工程质量问题，建设单位在接到相关业主、业主委员会或其委托的物业服务企业的维修要求后，应在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应在72小时内予以维修。

第十二条　建设单位对物业的保修可以自行维修，也可以委托物业服务企业负责维修。

建设单位委托物业服务企业维修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务，以及维修费用支付方式。

第十三条　物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者委托的物业服务企业可以提出申请，经县房地产管理局委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，其费用从新建住宅物业质量保修金中列支。

建设单位对维修责任承担有异议的，可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁。

第十四条　申请使用保修金，按照以下程序办理：

（一）业主或业主委员会、物业服务企业持下列材料向县房地产管理局提出申请：

1、保修申请书；

2、专业机构出具的工程质量鉴定报告；

3、保修金使用方案；

4、工程预算书；

5、其它相关资料。

（二）县房地产管理局自受理申请之日起7个工作日予以核实，符合规定的，予以核准；不符合规定的，书面通知申请人不予核准。

（三）保修工程竣工经业主或业主委员会、物业服务企业（必要时委托专门机构）验收合格后，应当将工程决算书在物业管理区域内公示7日，并同时送达开发建设单位，开发建设单位如有异议，应在3日内提出，双方协商解决。

（四）业主或业主委员会、物业服务企业持保修工程决算书、维修费用票据、工程竣工验收单和建设单位签收《工程决算书》回执等材料向县房地产管理局领取保修金。

第十五条　县房地产管理局应当在物业质量保修金动用后3日内向建设单位出具《住宅物业质量保修金补存通知书》，建设单位应当自收到保修金补存通知书15日内足额补存。

第十六条　物业在保修期间，建设单位因歇业、破产、解散、被撤销等原因注销的，县房地产管理局将相关事项在相关物业管理区域内进行公示，公示期为15天。公示期满无异议的，县房地产管理局应将该开发建设单位交存的保修金本息余额提存，用于该物业的保修。保修期满后，按照相关法律法规的规定予以处理。

第十七条　建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。

第十八条　符合下列条件之一的，保修责任期满后新建住宅物业质量保修金本息余额退还建设单位。

（一）未出现属于保修范围内的新建住宅物业质量问题；

（二）出现新建住宅物业质量问题，但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；

（三）出现新建住宅物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

第十九条　保修金存储期限为5年。建设单位在开发项目保修期满30日前，持《住宅物业质量保修金退还申请单》，向县房地产管理局提出退还保修金余额的申请，县房地产管理局应在受理后7个工作日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内公示，公示期为15天。公示期间，由县房地产管理局牵头，组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业和建设单位等相关人员对保修责任范围内的建筑工程和配套公共设施、设备进行查验，发现问题由建设单位负责整改到位。公示期满无异议的，县房地产管理局出具《住宅物业质量保修金退还通知单》，在保修期满后5个工作日内将该物业的保修金余额本息退还建设单位。新建住宅物业质量保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

第二十条　物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的相关质量问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。

第二十一条　县房地产管理局对保修金的交存、使用、退还等日常管理工作，接受业主、建设单位的监督。

第二十二条　建设单位未履行法定保修责任、未按规定交存保修金的，将该行为记入开发企业信用档案。

第二十三条　建设单位未交存物业质量保修金的，由县房地产管理局责令限期交存;逾期不交存的，依据《江西省物业管理条例》第七十八条的规定，处一万元以上五万元以下的罚款。

第二十四条　本管理办法由上高县房地产管理局负责解释。