关于印发上高县城南片区棚户区改造项目集体土地上房屋征收补偿安置实施方案的通知

上府办发〔2017〕135号

关于印发上高县城南片区棚户区改造项目集体

土地上房屋征收补偿安置实施方案的通知

各乡（镇）人民政府、农（林）场，街道办事处，县政府各部门：

经县政府研究同意，现将《上高县城南片区棚户区改造项目集体土地上房屋征收补偿安置实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。

2017年12月6日

上高县城南片区棚户区改造项目

集体土地上房屋征收补偿安置实施方案

上高县城南片区棚户区改造是我县加快城市发展步伐、改善旧城居民居住条件的一项重大民生工程。为做好集体土地上房屋征收补偿安置工作，维护被征收人的合法权益，根据《土地管理法》、《城乡规划法》，结合本项目实际，制定本方案。

一、征收范围及对象

（一）上高县城南片区，东起胜利路、西至石镇线、南至大观塔、北至造船厂。

（二）以上范围内除有文物保护价值古建筑外，相对连片的危旧私房都可列入征收范围。成熟一片，改造一片。

（三）其他城南片区棚户区改造领导小组研究同意纳入棚户区改造的房屋。

二、征收部门和征收实施单位

房屋征收部门：上高县国有土地上房屋征收管理局。

房屋征收实施单位：上高县锦江镇人民政府。

三、补偿安置方式

住宅主房部分，实行货币补偿、产权调换和异地重建三种方式，由被征收人自主选择。三种补偿安置方式只能选择一种。选择了货币补偿或产权调换的，今后不再安排宅基地建房。如果被征收人选择了货币补偿，且没有了其它集体土地住房的，必须把身份转换为居民，由所在地派出所在拨付补偿费同时免费办理身份转换手续。

异地重建只能以整村或整个村民小组为单位实施，不能以户为单位实施。

房屋附房和生活设施、装饰装修一律实行货币补偿安置。

征收范围内的土地，县人民政府按国家有关法律法规全部征收。

被征收人可通过公证的程序，将被征收房屋赠与给子女等直系亲属，由受赠人签订征收补偿安置协议，享受本方案货币补偿或产权调换的政策。非直系亲属不可享受本方案政策。

四、被征收房屋面积的认定

被征收房屋的建筑面积以房屋权属证载明的面积为准。无房屋权属证的房屋，按国家现行房地产测绘规范进行测定。

住房主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的附房、披舍、柴间、车库、地下室等。

五、货币补偿安置的规定

1．被征收补偿安置面积的确定：整栋只建一层的住宅，按1:1.8的比例进行补偿；整栋建二层的住宅按两层总建筑面积1:1.35的比例进行补偿；整栋建三层的住宅按三层总建筑面积1:1.2的比例进行补偿；整栋建四层的住宅按四层总建筑面积1:1.1的比例进行补偿；五层及以上的住宅按1:1的比例进行补偿（面积增加系数计入奖励基数）。五层以上房屋应提供规划手续核验。征收补偿安置核算确定的面积不得超过批准建设的面积。

2．住宅主房超层违规建设的，违规的建筑面积，一律按重置价格（附表2）进行补偿。此项补偿金额不计入奖励基数，也不给予临时安置费。

3．货币补偿价格。被征收房屋根据房屋结构，按折算建筑面积进行补偿，补偿价格见附表1。2017年建成的房屋，在相应结构货币补偿价格的基础上提高100元/m²，每前一年减5元，减至补偿基价为止（此项补偿金额不计入奖励基数）。建成年份的认定，以合法有效的材料为据。

4．对选择货币补偿安置的住宅被征收人，自签订《征收补偿安置协议书》之日起，2019年12月31日前在本县城市规划区范围内购买普通商品住房的，对购房成交价格中相当于被征收房屋补偿款的部分免征契税，超过部分按规定征收契税。

5．营业性房屋的征收补偿安置

①营业性房屋由选定的评估机构进行评估，实行货币补偿。

②住改非房屋，指将合法主体住宅房屋改为非住宅房屋使用。具备以下条件时参照营业性用房补偿，在2017年10月1日前连续营业三年以上，且办理了营业执照和税务登记，缴纳税费，并正在营业。住改非房屋按实际经营面积核算，二层及以上，负一层及以下部分一律不计入住改非面积。住改非房屋，产权人可以选择按住宅进行补偿，也可以选择参照营业性房屋补偿，参照营业性房屋补偿的，其补偿价值为同类规划用途批准为营业用房价值的70%。征收时未营业的，只能按住宅进行补偿。

③搬迁费。按生产经营用房的实际面积给予20元/m²补偿。如房屋内有重型机械设备、精密仪器、大量货物等特殊情况的，则按实际搬迁费用给予补偿。

④停产停业损失费：〈1〉补偿条件：被征收房屋具有房屋权属证明或者须有关部门认定为合法建筑；有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营许可手续且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；已办理税务登记并具有税负核定凭证。〈2〉补偿标准：按营业用房货币补偿价值3%予以一次性补偿。

六、产权调换的规定

锦江镇政府在锦南村、锦河村建设安置房，安置房土地性质为集体土地。选择产权置换的，在此小区内安置。

（1）安置原则：被征收房屋按照先搬迁先选房的原则，根据房屋搬空时间顺序，经验收合格后，凭验收合格证发放选房号，安置房交付时以选房号顺序进行选房。

（2）安置房户型：按建筑面积分级约为90平方米、100平方米、120平方米三种。安置房产权面积以有资质的测绘部门提供的实测面积为准。

（3）安置房交付标准：安置房符合国家设计规范和质量安全标准。房屋建筑结构为砖混，总层数为六层（底层为车库或商铺，住宅五层）。交房标准为毛坯房。安置房建设期不超过30个月，若超过30个月，则临时安置费增涨50%。

（4）安置房结构补差和面积结算。

选择产权调换的，不论被征收房屋整栋建设层数，一律按建筑面积1:1.2的比例进行安置（该面积称为折算置换面积），不同结构房屋置换的，按（附表2）的结构差价进行补差。不结算房屋新旧程度和楼层差价。

住宅主房超层违规建设的，违规的建筑面积不能进行产权置换，一律按重置价格进行补偿，且此补偿金额不计入奖励基数，也不给临时安置费补助。

每户置换与购买的安置房总数不准超过五套。被征收的房屋面积超过安置房面积的，超过部分面积一律进行货币补偿，货币补偿部分的面积应重新折算为1:1的比例计算，补偿价格按（附表1）的规定计算。

被征收人为本村集体经济组织村民，具有农村建房资格的，若其被征收房屋面积较小，可以自愿多购买安置房。350 m²（含以内）的，可按1000元/m²购买；超过350 m²的，按2000元/m²购买。

被征收人为本村世居村民（即不具备本村集体土地建房资格的人员），每户可置换和购买总数三套以内的安置房。安置房面积超过被征收房屋折算面积的，超过40m²（含）以内的部分按1000元/m²购买，超出面积40 m²的部分按2000元/m²购买。被征收房屋面积超过安置房面积的，超过部分面积一律进行货币补偿，货币补偿部分的面积应重新折算为1:1的比例计算，补偿价格按（附表1）的规定计算。

被征收人选择多套安置房的，只能在同一单元同一侧竖向选择。

（5）临街房屋第一层房屋的征收补偿安置

临街房屋可以选择第一层房屋按货币补偿，其他层房屋产权置换的补偿安置方式。

①被征收房屋属临街的，被征收人的房屋第一层可选择货币补偿价格直接进行补偿，也可以选择按营业性房屋评估补偿。

选择货币补偿价格直接补偿的，可享受该栋房屋建设层数对应的面积增加系数；选择按营业性房屋安置补偿的，不享受面积增加系数，由评估机构进行评估，按评估价格进行货币补偿。被征收人自行选择评估机构评估的，不享受搬迁奖励。

②选择营业性房屋评估补偿的，建筑面积按实际经营面积核算，二层及以上、负一层及以下部分一律不计入营业房面积。

（6）安置房杂物间按成本价购买。

（7）安置房不动产权证的办理

安置房交付使用后一年内，为被征收人办理不动产登记证。

①被征收人原有房屋已办理土地使用权证及房屋所有权证的，由房屋征收实施部门负责办理新证和办证费用。

②被征收人未办理房屋土地使用权证或房屋所有权证的，房屋征收实施部门凭《房屋征收与补偿安置协议》等资料办理不动产权属证书，增加项目的办证费用由被征收人负责。

七、异地重建补偿安置的规定

异地重建根据《上高县城市规划区集体土地规划建设管理暂行办法》的有关规定执行。

（一）异地重建安置房建设的规定

1．异地重建由锦江镇人民政府统一安排，分别由锦南村委会、锦河村委会组织实施。

2．异地重建实行整村统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，规划设计方案须经县规委会审核同意后方可实施。

3．锦南村委会、锦河村委会应制定异地重建方案，做到公平、公正、公开。安置房建设力求优化方案、确保质量、成本合理、美观实用，在分配房屋时与被征收人结算好建设成本，切实维护被征收人的利益。

4．异地重建按每4个人口计一户，每户建筑占地面积不超过120 m²（人均居住用地标准为30 m²）设计；采取两户一单元、建筑层数为多层、坡屋顶小区统一建设的模式。

5．县政府按异地重建安置房面积，拨付300元/ m²的安置房基础设施建设配套费，由锦江镇政府建设两村安置房小区的道路、绿化、排污排水、供水供电等基础设施。

（二）补偿安置的规定

选择异地重建的被征收房屋，依照实际建筑面积，按房屋重置价予以补偿（附表2）。

八、被征收房屋结构的认定标准

1．框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，以框架为主，砌体为辅的混合结构，楼地面为现浇，屋面为现浇。

2．砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。

3．砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。

4．砖土结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件。楼面为木板，屋面为瓦屋面。

5．简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋盖且房屋有倒塌倾向，无人居住的房屋。

九、搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他补偿费

1．搬迁补偿费。①住宅每户(套)给予搬迁补助费1200元；②征收时正在生产经营的临街房屋，搬迁费按生产经营用房的实际面积给予20元/m²补偿。如房屋内有重型机械设备、精密仪器、大量货物等特殊情况的，则按实际搬迁费用给予补偿。临街临路房屋未生产经营的，按一套住房的搬迁费补偿；

2．临时安置补偿费的发放。

（1）选择货币补偿的，按被征收住宅主房实际建筑面积每月5元/m²的标准，发放6个月临时安置补偿费（折算面积不给予临时安置费）；

（2）选择产权置换的，按被征收住宅主房实际建筑面积每月5元/ m²的标准发放。临时安置费自搬迁之日起至安置房交付之日加六个月装修时间。签订协议时，先给付12个月的临时安置补偿费。其余按年度给付，每年年底支付次年的临时安置费。交房时结算临时安置费，多领的临时安置费退回。

（3）选择异地重建的，按被征收住宅主房实际建筑面积每月5元/ m²的标准发放。从签订协议至安置点具备开工条件顺延12个月为临时安置期；超层违规建设面积不给予临时安置费补偿。签订协议时，按被征收住宅主房建筑面积发放12个月临时安置费，第二年按安置点统一时间发放。

3．被征收房屋的室内装饰装修及附属设施进行评估补偿。

4．正在经营的临街房屋停产停业损失费，按营业用房面积25元/m²的标准补助6个月。

十、奖励措施

1．搬迁进度奖励。被征收人在征收公告规定的期限内签订补偿协议并搬迁完毕的，给予被征收房屋（主房和附房）200元/m²的奖励，每推迟一天减10元的奖励，减完为止。

2．选择货币补偿且在规定时间内签约的，按被征收住宅主房货币补偿金额（不含附房补偿额、装饰装修和生活设施补偿费）的20%进行奖励。选择产权置换的，征收面积多于安置面积货币补偿的部分，以及临街房屋第一层选择了货币补偿的，不享受该项奖励。

3．70岁以上的被征收人仅有被征收房屋一处住房的，且其儿子在征收范围外无住房的（村〈居〉委会和乡镇出具证明），确需政府提供周转房或公租房安置的，政府向上述人员提供的周转房和公租房为五里岭小区和惠泽小区。作周转房的免三年房租，作公租房的免十年房租。超过期限的按规定缴交费用。

十一、补偿费用支付方式

房屋搬迁腾空且验收合格后，按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额7个有效工作日内一次性支付。

十二、法律责任

1．房屋征收工作人员在房屋征收补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2．被征收人以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收补偿工作，或以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

3．贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

4．房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上10万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十三、本方案由上高县房地产管理局负责解释。

附表：1．货币补偿基价表

2．房屋重置价格表

附表1

货币补偿基价表

附表2

房屋重置价格表

  抄送：县委办、人大办、政协办、纪委办、人武部政工科。          

  上高县人民政府办公室                    2017年12月6日印发 

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